Hemos estado en la localidad malagueña de Marbella para la realización de un Certificado de Georreferenciación.
Como Topógrafo en Marbella, hemos ofrecido servicios de topográfía a un buen cliente. Queda poca gente como él.
Una vez decididos a iniciar un proceso para subsanación de ciertas discrepancias o de alteraciones, el Certificado de Georreferenciación englobará la información necesaria para finalmente garantizar la adecuada concordancia de los bienes inmuebles con la realidad, la nueva incorporación de bienes, o sus alteraciones.
A partir de un Plano Georreferenciado se aportan las coordenadas que delimitan parcelas y construcciones posicionadas sobre la cartografía catastral y ubicada en un Sistema de Coordenadas conocido, UTM ETRS-89.
Nuestro cliente me ha solicitado que el Certificado de Georreferenciación sea visado por el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos en Topografía.
Un tema recurrente en mi día a día es el de cómo solucionar la discordancia existente en fincas o parcelas cuya cabida real no se corresponde con la que aparece correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
El caso más habitual en el que me centro es el de finca que aparece en el Registro con menos metros de los que existen en la realidad. Si la finca aparece en el catastro correctamente descrita y la superficie real no excede el 10% de la registral, el problema como regla general tiene fácil solución a través de la correspondiente acta notarial para la correcta descripción con trámites muy sencillos, incorporando el certificado catastral que se obtiene directamente por la propia notaría y sin necesidad de comunicaciones y publicaciones que sí serán necesarias en otros casos, como luego veremos.
Puede ocurrir que la superficie en el catastro no sea la real, en este caso la certificación catastral puede sustituirse mediante un certificado de técnico competente, en los que los Ingenieros Técnicos en Topografía somos especialisras, del que resulte la medición correcta de la finca y las coordenadas georreferenciadas de la misma.
Cuando el exceso de cabida supera ese 10% es cuando se complica más la situación. En este caso, además del correspondiente certificado catastral o del técnico competente, es necesario instar un expediente notarial que incluye la publicación de un edicto en el tablón de anuncios del ayuntamiento, en el BOE, algo que se tramita desde la misma notaría y lo que suele generar más problemas, la comunicación a los titulares de las fincas colindantes.
Los problemas de este último requisito pueden resultar de la falta de identificación correcta de los mismos (no siempre catastro y registro están actualizados), de dificultades para su localización (residentes en la Península o no residentes en España o domicilios desconocidos) y los no poco habituales conflictos entre vecinos, que derivan en la oposición de cualquiera de ellos al trámite, lo que automáticamente impide la continuación del expediente quedando a salvo la vía judicial, con lo que esto supone. Se solicita además desde la notaría la certificación registral correspondiente de la que tiene que resultar la inexistencia de dudas fundadas sobre la correcta descripción de la finca, dudas que pueden surgir en casos de segregaciones previas, de límites con zonas públicas o de delimitación de costas, por poner unos ejemplos.
Si todo es correcto y no hay oposición alguna, el acta se complementa con la declaración de notoriedad por parte del notario que será el título inscribible para rectificar la descripción registral.
Las Coordenadas Georreferenciadas, tambien llamadas Coordenadas Geográficas, o Coordenadas de Referenciación Geográfica son un sistema de coordenadas que permite determinar la posición exacta de un inmueble concreto en el territorio, además de su forma y superficie. Para ello, es necesario definir las coordenadas de todos los vértices referidas al origen absoluto, el huso geográfico al que pertenece y su orientación respecto al Norte.
El Certificado de Coordenadas Georreferenciadas es un documento de carácter Técnico. Contiene el listado de todos los puntos que forman el perímetro o contorno de un inmueble. Por lo general se refiere a parcelas. También puede incluir las edificaciones que forman parte de la parcela: vivienda, barbacoa, piscina, etc.
Un Certificado Georreferenciado para una Obra nueva debe contener las coordenadas de la edificación y de la parcela. El motivo es comprobar que toda edificación se encuentra dentro de la parcela sin invadir a colindantes. Después hay que validar el fichero GML de la construcción y obtener el informe de validación positivo del Catastro.
Un caso particular es la Declaración de Obra nueva en proceso de construcción o incluso sin comenzar las obras. En estos casos hay que definir tanto la porción de obra ya ejecutada como el total previsto. Para ello, será necesario disponer de los planos del Proyecto que se está ejecutando.
Está el catastro realizando revisiones de nuestros bienes inmuebles y es por ello que en muchos casos nos comunican cambios de los datos catastrales de nuestros inmuebles que afectan a la superficie de los mismos y por tanto al impuesto de bienes Inmuebles (IBI).
Es por ello que en caso de que no se ajusten a la realidad, deberíamos asegurarnos y reclamar, para lo cual será necesario aportar un plano acotado de nuestra vivienda, junto con su certificado de superficie, para que de esta forma sean corregidos estos datos en la base de datos del catastro que se emplea para la obtención de los impuestos.
De igual forma habría que actuar para el caso en que no coincidan los datos catastrales con los registrales, presentando el certificado de superficie en el registro de la propiedad para que se inscriban los metros reales de nuestra vivienda.
En muchas ocasiones una única finca o parcela (rústica o urbana) puede llegar a tener hasta cuatro superficies distintas en función de donde estemos haciendo la consulta de dicha finca o parcela:
ESCRITURA
CATASTRO
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
SUPERFICIE REAL
Para poder realizar transacciones con terceros o simplemente regularizar la situación será necesario unificar este dato. Para ello tendremos en cuenta la única superficie realmente válida que es la superficie de la parcela medida sobre el terreno.
En este caso, nuestro cliente nos ha solicitado el informe de validación grafica alternativa para realizar una ordenación territorial de su parcela,concretamente un inmatriculacion de la misma, es decir, la primera inscripción de una finca que no consta previamente inscrita en el Registro de la Propiedad de manera individual
